皆様こんにちは！
御園建設の御園です。
所有されている土地を活用して、「アパート経営」を始めてみたいとお考えのオーナー様も多いことでしょう。
しかし、実際に検討を進めると、マンション経営との違いは何なのか、経営上のメリットやリスクはどのようなものかなど、疑問や不安が尽きないのも事実です。
アパート経営を軌道に乗せ、長期安定を実現するには、独自のリスクを把握した上で、「選ばれ続ける物件」を建てることが何よりも重要となります。この記事では、アパートとマンション経営の相違点、具体的なメリット・リスク、そして失敗を避けるための建築会社選びや税金知識まで、幅広く解説していきます。
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そもそも「アパート経営」とは？特徴と仕組み
アパート経営とは、基本的に建物を一棟所有・建築し、入居者から家賃収入を得る賃貸事業スタイルです。「一棟まるごとの経営」と聞くと、ハードルが高そうに感じるかもしれません。しかし、多彩なプランやケースがあるため、必ずしも難しいものではありません。むしろ、土地をお持ちの方にとっては、最も標準的で検討しやすい不動産投資手法といえます。
実際、最初は小規模なアパートからスタートし、最終的に複数棟を所有して億単位の資産形成をされる方も珍しくありません。
アパート経営とマンション経営の違い
「アパート」と「マンション」に法的な厳密な定義はありませんが、一般的には構造や規模によって区別されます。
マンション経営： 鉄筋コンクリート造（RC造）などで3階建て以上が目安。一棟投資だけでなく、一室単位の「区分所有」投資も一般的です。
アパート経営：木造や軽量鉄骨造などで2〜3階建てが中心。基本的に「一棟買い」での経営となります。
同じ一棟経営であっても、マンションに比べてアパートは規模が小さいため、建築費などの初期コストを抑制しやすいのが特徴です。
アパート経営と株式投資の違い
株式投資と比較した場合、アパート経営には以下の3つの大きな違いがあります。
1.収入の種類：株式は売却益（キャピタルゲイン）がメインですが、アパート経営は毎月の家賃収入（インカムゲイン）が主軸となります。
2.レバレッジ効果：アパート経営は融資（借入）を前提とするため、自己資金の数倍の規模で投資運用が可能です。
3.関わり方：株式は保有するのみですが、アパート経営はあくまで「経営」です。建物の管理状態やリフォームなどを通じて、オーナー様自身が物件価値を高め、収益改善を図れる点が大きな魅力です。
アパート経営の5大メリット
アパート経営には主に5つのメリットが挙げられます。
1.安定した家賃収入：一棟経営のため、一室が空いても収入がゼロにはなりません。リスク分散がしやすく、長期的かつ安定的な収益が見込めます。
2.高い節税効果：前述した通り、固定資産税や都市計画税、そして相続税において大きな軽減措置を受けられます。
3.建築のしやすさ：マンションと比較して建築費が抑えられ、建築規制が厳しいエリアでも建てやすい柔軟性を持っています。
4.レバレッジ効果：金融機関の融資を活用することで、少ない自己資金から大きな資産形成が可能になります。
5.インフレに強い：物価上昇時には家賃も上がる傾向にあるため、現金の目減りリスクを回避できる現物資産として機能します。
アパート経営における2つのリスクと「建築」による回避策
アパート経営にはリスクも存在しますが、これらは「事前の計画」と「建築の質」によって対策が可能です。
1. 空室リスク
最大のリスクです。空室が続くとローン返済が滞る恐れがあります。
【対策】立地調査はもちろんですが、「競争力のある建物」にすることが最強の空室対策です。デザイン、間取り、設備など、入居者が「ここに住みたい」と感じる高品質なアパートを建築すれば、築年数が経過しても満室を維持できます。
2. 家賃下落リスク
建物の老朽化や競合物件の増加により、家賃を下げざるを得なくなるリスクです。
【対策】長期的なメンテナンス計画と、耐久性の高い建築がカギとなります。初期コストの安さだけで簡易なアパートを建てるのではなく、長く価値を保てる工法や仕様を選ぶことが、将来の家賃維持に直結します。
アパート経営に失敗しないための事前準備
1.目的と目標を定める：相続税対策か、老後資金（私的年金）かなど、目的により建てるべきアパートの規模や仕様は異なります。
2. ターゲットを決める：単身者向けかファミリー向けか、エリア需要にマッチした間取りや設備を選定します。
3. 厳密な資金計画：修繕費や空室リスク、税金まで考慮した、現実的で安全なキャッシュフロー計画を策定します。
4. 知識を身につける：すべてをプロ任せにせず、オーナー様自身も賃貸経営や税金の知識を持つことが重要です。
5.相続時の話し合い：将来のトラブル防止のため、ご家族や関係者と事前に事業承継について話し合っておきましょう。
アパート経営に必要な資金・費用
建築費の目安（坪単価）
木造：坪60万～90万円程度
鉄骨造：坪90万～140万円程度
RC造：坪90万〜150万円程度
建築以外の諸費用
登記費用、不動産取得税、印紙税、融資手数料、火災保険料などが必要です。これらは建築費とは別枠で用意しなければなりません。
経営中の維持費用
管理委託費、修繕積立金、固定資産税、所得税、ローンの利息などがランニングコストとして発生します。これらを家賃収入から差し引いた残額が、手残り（キャッシュフロー）となります。
・失敗しない「アパート建築会社」の選び方
アパート経営の成否は、パートナーとなる建築会社選びで決まると言っても過言ではありません。
【建築会社の種類と特徴】
ハウスメーカー：品質が安定し工期も短いですが、画一的になりやすく価格が高めです。
工務店：地域密着で安価ですが、デザイン提案力や大規模な施工管理能力に差があります。
設計事務所：デザイン性は高いものの、建築費が割高になりがちで、施工会社を別途探す必要があります。
重要なポイントは「コストパフォーマンス」と「高利回り」です。
アパート経営において最大のリスクとなるのが、多額の借入金返済です。そのため、「初期費用（建築費）をいかに抑えるか」が重要になります。
しかし、ただ安いだけでは意味がありません。入居者に選ばれるデザインや設備スペックを維持しつつ、建築上の工夫で無駄なコストを徹底的に省くこと。これが可能な会社を選ぶことが、手残りの最大化に直結します。
弊社は、ローコスト建築のプロフェッショナルとして、徹底的なコスト管理と高品質な施工を両立しています。「建築費を抑えて高い利回りを実現したい」「可能な限り早く投資資金を回収したい」というオーナー様に最適なプランをご提案いたします。
まとめ
アパート経営成功の鍵は「信頼できる建築会社」への相談から
アパート経営は、安定収入、節税、資産形成といった大きなメリットがある反面、長期にわたる事業としてのリスク管理が求められます。「アパート経営は儲からない」というリスクを回避し、成功へ導くためには、最初の「建築計画」がすべてです。
土地の形状やエリアニーズを的確に読み解き、数十年先まで資産価値を維持できる建物を建てること。これができるパートナーを選ぶことが、オーナー様の未来を守ります。
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